(TBKTSG) Một cuộc “tranh luận” được cho là sôi nổi về
việc có nên cứu thị trường bất động sản (BĐS) hay không đang diễn ra, những
quan điểm đồng thuận với gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN)
dựa trên 04 nhóm lập luận chính: thị trường BĐS sụp đổ có thể kéo theo sự phá
sản của các ngân hàng và hậu quả sẽ rất nghiêm trọng, thị trường BĐS đóng góp
lớn vào GDP của quốc gia, giải quyết một lực lượng lớn lao động và gói cứu trợ
là giúp người mua nhà chứ không phải cứu doanh nghiệp. Chúng ta thử phân tích
những lập luận này có lý đến mức nào?
Hệ
thống ngân hàng sẽ sụp đổ?
“Lo bò trắng
răng” có lẽ là sự đúc kết chính xác nhất để nói về sự lo lắng rằng thị trường
BĐS “rơi” có thể làm hệ thống ngân hàng sụp đổ ở Việt Nam và trong thời điểm này. Xin
khẳng định trước để giải thích sau rằng, các doanh nghiệp BĐS không phải lo
thay việc của các ngân hàng. Nếu các doanh nghiệp BĐS có “ra đi”, sẽ chẳng ngân
hàng nào phá sản dù hiện tại nhiều ngân hàng cũng đang là những “xác chết”.
Thứ nhất, dù có
tin hay không, cũng cần những con số để phân tích, rằng tình hình nợ xấu của
các ngân hàng hiện nay như thế nào.
Nợ xấu của hệ thống các TCTD tại các địa phương đến quí 1/2013[1]
|
Địa phương
|
Tổng dư nợ (tỷ đồng)
|
Nợ xấu (%)
|
|
Tp.HCM
|
850.769
|
5,98
|
|
Hà Nội
|
616.600
|
6,29
|
|
Đà Nẵng
|
50.739
|
4,22
|
|
Quảng Ngãi
|
24.239
|
1,46
|
|
Bình Dương
|
53.686
|
2,13
|
|
Đồng Nai
|
67.684
|
2,36
|
|
12 tỉnh khu vực Tây Bắc
|
108.676
|
1,43
|
Những con số này
có vẻ khá phù hợp với công bố mới đây của NHNN rằng, tỷ lệ nợ xấu vừa giảm từ
8,8% xuống còn 6% hồi quí 1/2013, thậm chí còn thấp hơn. Trong đó, dư nợ cho
vay BĐS tạm tính theo con số của Tp.HCM (cùng với Hà Nội là những địa phương chắc
chắn có tỷ lệ cho vay BĐS cao nhất) là 10,4% tổng dư nợ. Trong 10,4% tổng dư nợ
này chỉ có 6,13%[2] là nợ
xấu. Những con số làm “an lòng” cả những người bi quan nhất.
Thứ hai, NHNN có
vẻ như chấp nhận chịu trận (vì không có bất kỳ giải thích nào) với vô vàn những
lời chỉ trích vì nghi ngờ về kết quả phi thường của việc giảm nợ xấu từ 8,8%
xuống 6% vừa qua. Tuy nhiên, sẽ không một ai ngoài NHNN có được con số chính
xác về nợ xấu, tất cả cũng chỉ là suy đoán mà thôi. Cứ cho rằng, nợ xấu có thể
gấp 2-3 lần con số công bố, thì đó cũng không phải hoàn toàn là nợ xấu BĐS. Con
số dư nợ hơn một triệu tỷ đồng (tương đương 36% tổng dư nợ hệ thống và chưa rõ
bao nhiêu là nợ xấu) của các doanh nghiệp Nhà nước còn đáng lo hơn nhiều.
Thứ ba, tồn kho
BĐS hiện nay chủ yếu là các dự án căn hộ cao cấp hoặc cố tình gắn mác cao cấp
theo trào lưu, và nợ xấu ngân hàng liên quan đến BĐS cũng gắn liền với những dự
án này. Trong khi đó, phân khúc BĐS bình dân, nhà phố với đơn giá không quá cao
(chiếm một lượng giao dịch rất lớn của thị trường BĐS) vẫn được giao dịch, dù
có chậm hơn thời sốt nóng. Những dự án BĐS của Đất Lành cho người thu nhập thấp
là một điển hình, và tất nhiên nợ xấu không phát sinh từ những dự án này.
Thứ tư, những
“xác chết” trong ngành ngân hàng chủ yếu là do nhóm lợi ích trong ngành này gây
ra, từ những hoạt động tay không bắt giặc như kiểu Bầu Kiên chứ không phải do
nợ xấu của những dự án BĐS bên ngoài. Các ông bà chủ ngân hàng không ưu ái dành
phần lớn nguồn vốn của ngân hàng họ cho các dự án bên ngoài, để rồi những người
xa lạ có thể làm họ sụp đổ. NHNN là người rõ điều này hơn ai hết.
Thứ năm, đừng so
sánh sự khủng hoảng của hệ thống ngân hàng Việt Nam hiện nay với cuộc khủng hoảng
tín dụng dưới chuẩn Mỹ năm 2008. Các khoản vay BĐS ở Việt Nam đơn thuần chỉ là những khoản
vay đầu tư, đầu cơ có thế chấp BĐS, một số ít là tín chấp và hoàn toàn không có
chứng khoán hóa các khoản tín dụng BĐS để có thể gây tác động dây chuyền.
Qui
mô của thị trường BĐS và các ngành liên quan?
Theo phương pháp
của TS. Lê Hồng Giang[3],
nhưng bằng con số cập nhật hơn và “an toàn” hơn, có thể ước lượng sự đóng của
thị trường BĐS và các ngành liên quan vào GDP. Lấy tỷ trọng dư nợ BĐS của
Tp.HCM làm đại diện cho tỷ trọng của toàn ngành, tức 10,4%. Dư nợ hiện tại của
cả hệ thống các TCTD khoảng 2,8 triệu tỷ đồng thì tổng dư nợ tín dụng BĐS
khoảng 291.000 tỷ đồng. Tỷ trọng cấp tín dụng của các dự án BĐS thông thường là
70% nhu cầu vốn cho thời gian 5 năm, vậy tổng giá trị của các dự án BĐS vào
khoảng 83.200 tỷ đồng/năm.
Qui mô thị
trường BĐS có thể nhỏ hơn con số tính toán vì dư nợ này bao gồm các khoản vay mua
nhà ở từ các dự án đã được ngân hàng tài trợ nên có thể bị tính trùng, các
khoản cho vay để mua đi bán lại, không phải là người tiêu dùng cuối cùng và
không tạo ra giá trị tăng thêm. Thế nhưng 83.200 tỷ đồng cũng chỉ tương đương 3,04%
GDP (GDP danh nghĩa quí 1/2013 của Việt Nam là 683.668 tỷ đồng theo TCTK).
Các ngành công
nghiệp liên quan như vật liệu, xây dựng… chỉ là công nghiệp hỗ trợ, sản phẩm
của các ngành này là đầu vào của dự án BĐS, giá trị sản phẩm của họ đã được
tính vào trong giá trị của toàn bộ dự án BĐS nên không cần tính thêm sự đóng
góp của các ngành này vào GDP. Đấy là con số có thể chấp nhận được về sự đóng
góp của ngành BĐS vào tổng sản lượng quốc nội.
BĐS
giải quyết được bao nhiêu việc làm?
Theo bản tin
kinh tế vĩ mô số 8 của Ủy ban kinh tế của Quốc hội (2013), thì ngành BĐS đang
tạo ra khoảng 3,8 triệu lao động (3,3 triệu lao động ngành xây dựng và 500 ngàn
lao động ngành vật liệu xây dựng), chiếm khoảng 7,4% lực lượng lao động cả
nước.
Chưa biết độ
chính xác của con số này như thế nào bởi bản tin không đề cập nguồn của số
liệu, nhưng 7,4% là con số đáng kể. Bỏ qua yếu tố rằng con số này chưa phản ánh
chính xác con số việc làm mà thị trường BĐS có thể tạo ra thì sự sụt giảm của
giá BĐS không hẳn sẽ ảnh hưởng đến toàn bộ số lao động này. Một lần nữa, cần
nhắc lại rằng, mấy năm qua thị trường BĐS tổng quan là kém sôi động nhưng nhiều
phân khúc vẫn giao dịch tốt vì nhu cầu nhà ở thật sự của người dân vẫn rất lớn.
Khi giá BĐS sụt
giảm, lao động trong ngành sẽ có sự điều chỉnh, tuy nhiên có thể giá nhà đất
phù hợp hơn với thu nhập của đại bộ phận người dân, thị trường BĐS sẽ sôi động
và có thể sẽ tạo ra nhiều cơ hội việc làm hơn thay vì cố thủ ở giá cao và giao
dịch ảm đạm như hiện nay.
Hỗ
trợ ai?
Gói hỗ trợ
30.000 tỷ đồng, về danh nghĩa không phải là đổ tiền trực tiếp cho doanh nghiệp
BĐS (ai mà dại đến mức đó). Tuy nhiên, các điều kiện của gói hỗ trợ này chứa
đựng nhiều vấn đề.
Với người có thu
nhập thấp, những đối tượng công chức, viên chức và lực lượng vũ trang hưởng
lương thì thời hạn vay sẽ không dưới 10 năm. Thời gian hỗ trợ lãi suất chỉ là
03 năm, liệu đây có phải là thời gian mà NHNN dự tính rằng các đại gia BĐS đã
phục hồi và gói cứu trợ sẽ không còn cần thiết (!?). Khoảng thời gian còn lại
khách hàng vay sẽ phải tự bơi, và nhiều khách hàng có thể không bao giờ được sở
hữu căn nhà mà mình đã ky cóp mấy năm trước đó.
Một trong những
điều kiện vay vốn theo chương trình này là “vay vốn để thuê, thuê mua một căn
nhà duy nhất để ở”, tức là mỗi người chỉ được hỗ trợ để mua một căn duy nhất,
không phải là khách hàng trước đó chưa có nhà ở. Điều này làm rõ hơn “dụng ý”
của người soạn thảo về việc ai mới là người được hỗ trợ. Số tiền 30.000 tỷ đồng
sẽ chắc chắn giải ngân hết (đây là điều thị trường BĐS cần), còn người mua nhà
có thể là những tỷ phú mang danh công chức (ở Việt Nam nhiều lắm).
Nếu hỗ trợ người
mua nhà, sao không để giá nhà đất giảm thêm mà phải hỗ trợ lãi suất. Khi giá
nhà đất giảm, nhiều người dân có thể tiếp cận được nhà ở chứ không chỉ gói
trong nhóm nhỏ người thu nhập thấp, công – viên chức. Khi giá nhà đất giảm thì
người dân có thể không cần phải đi vay để rồi mắc nợ ngân hàng. Vậy thực tế hỗ
trợ ai đã có câu trả lời.
Lê Duy Khánh
No comments:
Post a Comment